建設工事請負契約に関する相談

建設工事請負契約に関するトラブルへの対応

1. 契約時に注意したいこと契約書に記載する項目
2. 建築時の法律規制等
3. 契約条件の確認
4. 瑕疵担保責任期間（請負契約に関するもの）
5. 契約の解除
6. 工事途中での請負業者の倒産
7. 請負代金のトラブル
8. 建設工事に関して紛争が生じてしまったときには
9. 自ら解決の道を探るときには

1 契約時に注意したいこと

請負契約を交わす前に、業者と十分に話し合いを行い、自分の考えている内容が相手に十分伝わっているか確認をしましょう。

モデルハウスと同じ仕様だと思っていたら実際の建物の仕様が違っていたとの相談がありますが、契約書の仕様を確認したでしょうか。契約時に営業担当からモデルハウスと同じだと説明を受けたと言っても、契約書の仕様は工事を行っている建物と同じ仕様が記載されていることも考えられます。仮に、民事裁判等で解決をする場合は、契約書が最も重要な証拠となります。契約書に記載されていないことについて、説明を受けたと言っても水掛け論になる可能性が高いので契約書の仕様や契約条件をしっかり確認する必要があります。

口頭契約ではなく書面による契約は重要ですが、ただ契約書を作成すれば良いのではなく内容を十分確認のうえ契約するようにしましょう。

内容を確認せずに、慌てて契約したために、大きなトラブルになることも考えられます。

契約書に記載する項目（建設業法第19条で規定する請負契約の内容）

• 工事内容
• 請負代金の額
• 工事着手の時期及び工事完成の時期
• 請負代金の前払金や出来高払い金の支払い時期及び方法
• 設計変更、工期変更、請負代金額の変更、損害負担等の取り決め
• 天災その他不可抗力により損害の負担
• 物価の変動等による請負代金、工事内容の変更
• 工事の施工により第三者に損害を与えた場合の賠償金負担
• 注文者が資材、機械等を提供する場合の取り決め
• 注文者が工事完成検査を行う時期、方法、引渡し時期
• 工事完成後の代金支払い時期と方法
• 当事者の履行遅滞、その他債務不履行における遅延利息、違約金、その他損害金
• 契約に関する紛争解決法

（注意）契約書は双方が記名押印し、相互に所持する。変更契約も同様。

2 建築時の法律規制等

家を建てる場合、法律による様々な規制があります。たとえば、建物の建築面積や床面積は敷地面積に対する割合が定められています。業者任せになりがちですが、一度、自分で確認してみると良いでしょう。

3 契約条件の確認

契約する際には、業者と十分話し合いを行い、自分の考えを正確に伝え、相手が自分の考えを理解しているか確認するようにしましょう。また、建築物の仕様、支払条件、施工に不具合（瑕疵）があった場合の保証期間など、重要な項目が契約約款（契約条件）などに記載されていますので、必ず、目を通しましょう。一度、契約してしまうと、契約約款の説明を受けていないからそんな条件は納得できないなどと言うことは通用しません。大切な我が家の建築です。ちょっとした注意で、後のトラブルを防止できますので、忘れず確認をしましょう。

4 瑕疵担保責任期間（請負契約に関するもの）

瑕疵担保責任については、下記法律に規定されています。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成12年4月1日施行）

新築建築物の基本構造部分（基礎、屋根、柱、床、雨水侵入防止部分など）について、業者に対して10年の瑕疵担保義務付け。

（注意）瑕疵担保責任期間は20年まで延長できる。（延長は任意）
（注意）基本構造部分については、契約で10年より短い期間を定めても無効。

民法第638条（建物、その他土地の工作物の請負人の責任）

建物、その他の工作物や地盤の不完全な点から生じる責任を5年間負う。なお、民法第639条により一般債権の時効10年（民法第167条）まで延長できる。
石造り、れんが造り、金属造り等の堅固な工作物は10年間。

（注意）民法の規定は任意規定であり、契約書の期間を定めた場合は、その期間が優先される。

5 契約の解除

建築物の完成前であれば、契約を解除することはできますが、請負人の損害を賠償しなければなりません。一般的には、既に出来上がっている部分については支払いをすることとなります。なお、契約約款に契約解除に関する規程が盛り込まれている場合は、その規定によることとなります。また、手付金や違約金についても同様の場合があります。契約書に規定がない場合は、話し合いや民事調停等で解決を図ることとなります。

6 工事途中での請負業者の倒産

建築途中で請負業者が倒産する場合も考えられます。この場合は、まず、建築途中の建物の保全に努めてください。例えば、ロープを張り立入禁止を明示するなどです。これは、元請業者の倒産により、下請業者が代金不払いを心配し、納入済みの資材等を現場から引き上げることがあるからです。
完成保証人等を付けていた場合や財団法人住宅保証機構の完成保証制度に加入している場合は、それぞれに対応を求めることとなります。

（注意）完成保証制度とは、建設会社が倒産等により工事を継続できなくなった場合に、発注者の負担を最小限に抑えるための制度です。財団法人住宅保証機構が、代わりの建設業者を選定し、発注者にあっせん、増嵩工事費用、前払金の損害などを保証する制度です。制度の詳細については、財団法人住宅保証機構にお問い合わせください。

7 請負代金のトラブル

下請けとして工事に携わったが、請負代金の未払いや減額などの問題が発生することがあります。この場合には、契約書や注文書など相手に求める金額の根拠となる資料が重要となります。まずは、その根拠資料を元に、相手に対して、文書により請求をしましょう。この際注意することは、根拠を元に求めたい事項を簡潔に記載し、表現はソフトに相手を批判することがないようにします。解決のためには、相手との関係をこじらすことが障害となります。相手を批判することが目的ではなく代金等を受け取ることが目的であることを忘れてはなりません。

8 建設工事に関して紛争が生じてしまったときには

マイホームの新築注文、改築の請負など、建設工事においては、建物等に手抜きや不具合がある、契約書の仕様と異なる、工事代金が契約と違うといった原因で紛争が生じることがあります。また、ちょっとした行き違いにより、感情的になり関係をこじらせてしまうこともままあります。この様な時は、まず落ち着いて相手と話し合うことが必要です。
お互いの理解不足が紛争を招いていることもあるからです。解決の道を探りたいがどうして良いのかわからない場合には、自治体の法律相談などを利用してみるのも良いのではないでしょうか。

9 自ら解決の道を探るときには

紛争の解決のためには、まず、お互いに良く話し合うことが必要です。この時に注意しなければいけないことは、お互い感情的にならないように、落ち着いて話し合うこと、また、相手に対する要望を書面にまとめ、回答期限を設けて示すことが重要です。
この時に、相手との信頼関係をこじらせないために批判等は避け、求めたい事項、その理由を簡素にまとめることが大切です。
話し合いによる解決が困難な場合には、自治体の法律相談、民事訴訟、建設工事紛争審査会などの利用を考えてみてはどうでしょうか。